Categorie catastali dalla A alla F

Cosa indicano, quali immobili comprendono e come leggere correttamente la categoria riportata in visura.

Le categorie catastali classificano le unità immobiliari urbane in base a caratteristiche e destinazione ordinaria. La sigla è composta da una lettera, che individua il gruppo, e da un numero, che precisa la sottocategoria: per esempio A/2, C/6 o D/10.

La categoria catastale non coincide automaticamente con la destinazione urbanistica, l’uso effettivo o l’agibilità dell’immobile. Per una verifica completa occorre confrontare visura, planimetria, titoli edilizi e strumenti urbanistici comunali.

Quadro sintetico

Gruppo	Tipologia prevalente	Rendita catastale
A	Abitazioni, alloggi e uffici privati	Sì
B	Strutture collettive e di servizio	Sì
C	Locali commerciali, depositi e pertinenze	Sì
D	Immobili a destinazione speciale	Sì
E	Immobili a destinazione particolare	Sì
F	Entità urbane prive di rendita	No

Gruppo A: abitazioni e uffici

Edifici residenziali italiani di tipologie diverse, rappresentativi del gruppo catastale A — Il gruppo A comprende soprattutto abitazioni, oltre a uffici e alloggi tipici dei luoghi.

A/1 - Abitazioni di tipo signorile: unità in fabbricati di pregio, con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di finitura superiori alla media locale.
A/2 - Abitazioni di tipo civile: abitazioni con caratteristiche costruttive e dotazioni rispondenti alle richieste del mercato locale.
A/3 - Abitazioni di tipo economico: unità realizzate con materiali e finiture economici, ma dotate degli impianti indispensabili.
A/4 - Abitazioni di tipo popolare: abitazioni con caratteristiche costruttive e finiture di livello modesto.
A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare: unità con caratteristiche costruttive e dotazioni molto modeste. È una categoria ormai residuale.
A/6 - Abitazioni di tipo rurale: abitazioni legate alla realtà rurale secondo la classificazione catastale storica. È una categoria residuale e non equivale, da sola, al riconoscimento della ruralità fiscale.
A/7 - Abitazioni in villini: fabbricati, anche suddivisi in più unità, con caratteristiche tipiche del villino e aree esterne di pertinenza.
A/8 - Abitazioni in ville: immobili di pregio con parco o giardino, caratteristiche costruttive superiori e consistenza rilevante.
A/9 - Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici: immobili che, per struttura e distribuzione degli spazi, non sono comparabili con le ordinarie unità abitative.
A/10 - Uffici e studi privati: unità destinate stabilmente ad attività professionali o amministrative private.
A/11 - Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi: costruzioni caratteristiche di una determinata area, come trulli, sassi, baite o rifugi assimilabili ad abitazioni.

Da ricordare per il gruppo A

Le categorie A/1, A/8 e A/9 sono generalmente considerate abitazioni di lusso ai fini delle principali agevolazioni fiscali sulla prima casa. La superficie o il valore elevato, però, non bastano da soli a determinare una categoria: conta il confronto con le caratteristiche ordinarie della zona censuaria.

Gruppo B: strutture collettive

Edifici pubblici e collettivi attorno a una piazza italiana, rappresentativi del gruppo catastale B — Nel gruppo B rientrano immobili destinati a servizi collettivi, assistenziali, culturali e istituzionali.

B/1 - Collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme.
B/2 - Case di cura e ospedali senza fine di lucro.
B/3 - Prigioni e riformatori.
B/4 - Uffici pubblici.
B/5 - Scuole e laboratori scientifici.
B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie e accademie: comprende le strutture culturali che non hanno sede in edifici classificabili in A/9.
B/7 - Cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto.
B/8 - Magazzini sotterranei per depositi di derrate.

La distinzione tra B/2 e D/4, così come quella tra B/5 e immobili scolastici di altra natura, dipende dalle caratteristiche concrete dell’unità e dall’eventuale finalità di lucro.

Gruppo C: locali commerciali e pertinenze

Negozio, laboratorio, deposito e autorimessa in un quartiere italiano, rappresentativi del gruppo catastale C — Il gruppo C raccoglie molte unità di uso quotidiano: negozi, depositi, laboratori, autorimesse e tettoie.

C/1 - Negozi e botteghe: locali per vendita al dettaglio o attività assimilabili.
C/2 - Magazzini e locali di deposito: cantine, soffitte, depositi e locali non destinati alla vendita diretta.
C/3 - Laboratori per arti e mestieri: spazi nei quali si svolgono attività artigianali compatibili con la struttura dell’unità.
C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fine di lucro.
C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative senza fine di lucro.
C/6 - Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse senza fine di lucro: è la categoria tipica di box auto e posti auto coperti.
C/7 - Tettoie chiuse o aperte.

Un locale non diventa automaticamente C/1 perché ospita un’attività commerciale: distribuzione interna, accesso, posizione, dotazioni e caratteristiche edilizie devono essere coerenti con quella categoria.

Gruppo D: immobili a destinazione speciale

Complesso produttivo e commerciale con strutture agricole e ricettive, rappresentativo del gruppo catastale D — Gli immobili del gruppo D sono costruiti o adattati per attività produttive, commerciali o di servizio specifiche.

D/1 - Opifici: fabbricati nei quali si svolge un’attività industriale o produttiva.
D/2 - Alberghi e pensioni con fine di lucro.
D/3 - Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili con fine di lucro.
D/4 - Case di cura e ospedali con fine di lucro.
D/5 - Istituti di credito, cambio e assicurazione.
D/6 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi con fine di lucro.
D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività industriale: non sono facilmente trasformabili senza modifiche radicali.
D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività commerciale: comprende, in presenza dei requisiti, grandi strutture commerciali ed edifici specializzati.
D/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo e ponti privati soggetti a pedaggio.
D/10 - Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole: la classificazione richiede la sussistenza dei requisiti di ruralità previsti dalla normativa.

Le unità dei gruppi D ed E sono normalmente valutate con stima diretta, perché le loro caratteristiche speciali o particolari rendono poco adatto il confronto con unità ordinarie.

Gruppo E: immobili a destinazione particolare

Stazione, molo, faro e fortificazione in un paesaggio italiano, rappresentativi del gruppo catastale E — Il gruppo E riguarda strutture con funzioni pubbliche o caratteristiche molto particolari.

E/1 - Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi e aerei.
E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.
E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche: per esempio alcune edicole, chioschi o strutture di servizio pubblico.
E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
E/6 - Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale.
E/7 - Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.
E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri: esclusi colombari, sepolcri e tombe di famiglia.
E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

La presenza di un servizio pubblico non comporta automaticamente l’inquadramento nel gruppo E: occorre che l’immobile presenti effettivamente una destinazione particolare e caratteristiche non riconducibili alle categorie ordinarie o speciali.

Gruppo F: entità urbane senza rendita

Area urbana con rudere, edificio in costruzione, terrazza e infrastruttura di comunicazione, rappresentativa del gruppo catastale F — Le categorie F descrivono situazioni transitorie o entità che non producono una rendita catastale autonoma.

F/1 - Area urbana: porzione di area censita autonomamente al Catasto Fabbricati.
F/2 - Unità collabente: fabbricato con degrado tale da non poter produrre reddito, come un rudere privo di elementi strutturali essenziali.
F/3 - Unità in corso di costruzione: immobile non ancora ultimato.
F/4 - Unità in corso di definizione: porzione non ancora definita nella consistenza o nella destinazione finale.
F/5 - Lastrico solare: copertura piana censita autonomamente.
F/6 - Fabbricato in attesa di dichiarazione: categoria utilizzata in specifiche procedure di aggiornamento catastale in attesa della dichiarazione della costruzione.
F/7 - Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione: categoria introdotta per le infrastrutture ospitanti impianti di comunicazione elettronica ad alta velocità.

Le categorie F sono prive di rendita catastale. Non sono però una scorciatoia per evitare l’accatastamento definitivo: quando cessano le condizioni transitorie, l’unità deve essere dichiarata nella categoria appropriata.

Come verificare la categoria di un immobile

Individua correttamente comune catastale, foglio, particella e subalterno.
Consulta una visura catastale aggiornata e controlla categoria, classe, consistenza e rendita.
Confronta i dati con la planimetria e con lo stato reale dell’immobile.
Verifica presso il Comune destinazione urbanistica, titoli edilizi ed eventuali vincoli.
In caso di incoerenze, rivolgiti a un tecnico abilitato per valutare una variazione catastale.

La categoria è quindi un’informazione essenziale, ma va letta nel contesto dell’intera situazione tecnica e amministrativa dell’immobile.